不動産投資を始めたいけど、リスクが気になってどうやって始めたらいいかわからない。。
「世界一優しい不動産投資の教科書１年生」に答えが書いてあるので見てみよう！
「世界一優しい不動産投資の教科書１年生」は2015年に出版されました。著者の浅井佐知子さんは「不動産鑑定士の資格を持った不動産コンサルタント」として実績も豊富な方です。一方で、個人の投資家が絶対に失敗しない、幸せな投資家になれる啓蒙活動を行い続けております。
そんな浅井さんにより書かれた本書は、不動産投資初心者に向けて優しく実践的な内容が書かれております。今回は本書の要所を端的にお伝えしていきたいと思います。下記が本書の要所です
本書の要所！！
- 初心者はリスクを抑えるために現金で区分所有マンションから始めましょう。
- 表面利回りは12%以上を確保しましょう。
- 購入時は徹底したシミュレーションを行いましょう。
それでは詳しく見ていきましょう。
1.初心者はリスクを抑えるために現金で区分所有マンションから始めましょう。
不動産投資で失敗する人はどのような人でしょうか。
それは【勉強不足】のせいで物件選びに失敗してしまっているケースが多いと言われています。よく知りもせず「節税対策になります！」「会社員は属性が良いからローンを組みやすい！」「今がお買い得です！」といった不動産の営業マンの営業トークに載せられ勢いで物件を買ってしまいがちです。。。つまり、自分の身の丈以上の投資をしてしまうことが、不動産投資で失敗してしまう原因なのです。
そのため、まずはじめの一歩として物件選びや契約、賃貸運営、そして売却までの一連の不動産賃貸業を学ぶために「区分マンション」を購入することをお勧めしております。
ところでなぜ、区分マンションが良いの？
それは、建物の管理が楽だから初心者向きなんだよ！
区分所有マンション以外にも下記のような種類があります。
- 区分所有マンション
- 1棟マンション
- 1棟のアパート
- 駐車場
- 事務所ビル
- 店舗ビル
1 区分所有マンションであれば、毎月、管理費と修繕積立金さえ支払えば建物については何もすることはありません。貸している部屋にだけ集中できるのです。また、市場に多くの物件が出ているため、自分の欲しい地域で予算内の物件を購入することができます。
それと、「現金」で購入することも大切だよ！
不動産投資では、銀行からローンを組み建物を購入すること（いわゆるレバレッジをかけること）がメリットの一つとして語られますが、下記のような不安があるため初心者はまず現金で購入することをお勧めしております。
・空室が続いた場合、ローン返済できない。。。
・ローンが払えなくなったため売却したいが、売却してもローンが残ってしまう。。。
小さいところから大きく育てることが、初心者には必要なことだということです。
2.表面利回りは12%以上を確保しましょう。
表面利回りは、物件価格に対する一年あたりの家賃収入を指します。（また、家賃から諸経費を差し引いたものを実質利回りと言います。）例えば物件価格が200万円なら、年間の賃料収入が24万円以上ある物件を選ぶといいうことです。安定的な賃貸事業を行う上でこの数字がまず12%以上になるような物件を購入することが一つの基準となります。
なぜ、12%がよいの？
それは、経費や税金を全て除き、空室などを考慮しても、手元に利益を残しやすい（キャッシュフローを生みやすい）利回りだからだよ！
利回りが5%程度しかないと、空室が続いたり設備交換が生じた際、赤字になってししまう可能性が高くなります。区分所有マンションであれば、戸建住宅や一棟建物と比較して、12%以上の利回り物件を探すのが比較的容易です。ただ一方で利回りが高いと下記のようなリスクを含んでいる可能性もあるので注意が必要です。
・築年数が経ちすぎている物件（1981 年以前に建てられた不動産※）
・一部屋が小さい物件（1K14㎡）
・建築基準法上の問題で建て替えできない（例えば敷地が道路の扱いになり、建て替えはできません）
”「世界一優しい不動産投資の教科書１年生」 p87より引用”
※建築物の設計において適用されるある一定の地震に耐えることのできる構造の基準で、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいいます。それ以前のものは旧耐震基準として呼ばれている。
3.購入時は徹底したシミュレーションを行いましょう。
2.にもあるように物件の利回りを上げるためには、【安く】建物を購入することが必要です。しかしながら、大手の不動産会社や、多くのサラリーマン大家さんが虎視眈々と利回りの良い物件を狙っているため、簡単に物件を探し出すことはできません。初心者が好物件に巡りあう機会は少ないはずです。そのため、たまたま運良く巡り合ったとして、即決断できるように、普段からシミュレーションを行い。自分の中でGOを出せるようにしておく必要があります。
建物購入時には、建物代の他に、固定資産税、仲介手数料、印紙税といった取得に関わる費用の他、物件購入後には管理費、修繕積立金、物件募集の広告などの費用がかかります。そうした、費用を考慮しながら月々のキャッシュフローが少しでもプラスになるように、シミュレーションをしておく必要があります。
専門の知識や細かな計算が必要なところだけど、多大な金額で購入するため必ずシミュレーションは必要だね！！
おさらい！！
- 初心者はリスクを抑えるために現金で区分所有マンションから始めましょう。
- 表面利回りは12%以上を確保しましょう。
- 購入時は徹底したシミュレーションを行いましょう。
本書では上記以外にも、不動産投資を始めるにあたり必要な手続き、費用など具体的に書かれているので、気になった方は是非手に取ってみてはいかがでしょうか。
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